FOCUS – Saisie par la Cour de cassation de Paris, la justice européenne devra décider si la réglementation française obligeant de transformer un logement en local commercial pour le louer plus de 120 jours par an est légale ou non.

La réglementation française serait-elle trop stricte avec Airbnb? La Cour de cassation de Paris suggère que oui. Tout est parti de la condamnation, en mai 2017, d’une société civile immobilière (SCI), Cali Apartments, qui louait illégalement son studio à Paris. Son tort? La SCI n’avait pas demandé d’autorisation pour transformer son logement en surface commerciale. Condamnée à une amende de 15.000 euros, l’entreprise fait valoir que la réglementation sur les changements d’usage (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation) est contraire à la directive européenne du 12 décembre 2006, qui régit la libre circulation des services.

Que dit cette réglementation? Concrètement, le propriétaire qui veut pouvoir louer à l’année un logement en meublé touristique (et non pas seulement les 120 jours autorisés pour une résidence principale) doit en changer l’usage et pour ce faire, il faut s’engager à transformer en logement un local dédié à un autre usage (un bureau par exemple). Une manière pour les villes qui imposent ces règles (villes de plus de 200.000 habitants) de maintenir le nombre de logements offerts à l’année pour héberger des habitants.

Cette contrainte est particulièrement lourde: soit le propriétaire possède ce local commercial – ce qui n’est pas évident pour tout le monde -, soit il acquiert des «droits de commercialité» auprès d’un tiers qui envisageait de transformer son local commercial en habitation. À Paris, le prix de ces droits varie entre 400 et 2200 euros (prix HT) par m², selon l’arrondissement où vous habitez (voir l’infographie ci-dessous). Un coût loin d’être négligeable. Sans compter les nouvelles règles. «Les locations en meublés touristiques sont de plus en plus rares car depuis le 1er janvier 2018, le règlement municipal impose que les locaux à transformer se trouvent dans les mêmes quartiers et non plus seulement dans les mêmes arrondissements», explique Pierre Morel, co-dirigeant de Soveico, spécialisé dans l’achat/vente des droits de commercialité. En moyenne, seulement une centaine d’opérations de ce genre serait réalisée chaque année à Paris.

Airbnb: prestataire de services ou agent immobilier?

Convaincue par les arguments de la SCI, la Cour de cassation de Paris a saisi la Cour de justice de l’Union européenne, en novembre dernier, pour qu’elle tranche cette question. La justice européenne va examiner si la réglementation française repose sur des critères «clairs», «objectifs», «rendus publics à l’avance» ou encore «accessibles» (article 34 de l’arrêt de la Cour de cassation de Paris de novembre 2018). Ce qui ne semble pas être le cas. «La réglementation française est très complexe et varie d’une ville à l’autre», souligne Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Ainsi, à Paris et Bordeaux, une compensation (transformer en logement un local dédié à un autre usage) est exigée. À Lyon, elle l’est uniquement pour les logements de plus de 60 m². À Nice, cette contrainte est imposée au bout de six ans pour les particuliers et dès le départ pour les personnes morales.

La réglementation française sur les changements d’usage pourrait ainsi constituer, pour la justice européenne, une entrave à la libre prestation de services. À moins qu’elle ne soit justifiée par une «raison impérieuse d’intérêt général» (article 23). Pour la France, la pénurie de logements en est une. «Dans l’absolu, cet argument est recevable mais encore faut-il que la justice européenne estime qu’il n’y ait aucune mesure moins contraignante.» Or, d’autres solutions pourraient être mises en place selon la Cour de cassation de Paris: limiter les nuitées disponibles à la location de courte durée ou taxer davantage les locations touristiques (article 30).

Derrière cette affaire, se cache une autre question tout aussi cruciale: Airbnb est-elle un prestataire de services ou un agent immobilier? Pour la Cour de cassation de Paris, la bonne réponse est la première (articles 15, 16, 17 et 18). Elle a saisi la justice européenne qui devrait trancher d’ici l’été prochain. Selon sa réponse, c’est le statut d’Airbnb qui pourrait être remis en question. Car la profession d’agent immobilier est réglementée en France par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. «Si cette loi française était appliquée à Airbnb, cela constituerait une restriction injustifiée à la libre circulation», prévient l’avocat de la plateforme Me Dirk Van Liedekerke.

Source – Immobilier Le Figaro