Le statut juridique de l’agent commercial

En ce qui concerne le statut juridique de l’agent commercial, il est obligatoirement inscrit au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux) comme « agent commercial statutaire ».  Cette immatriculation est valable pendant 5 ans, à défaut, l’agent commercial risque 6 mois de prison et 7500€ d’amendes.

Toutes les professions ayant un lien avec l’immobilier sont soumises à la loi 70-9 du 2 janvier 1970 appelée couramment loi Hoguet et son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972.


Le statut juridique du négociateur immobilier

Quels statuts ?

Tout d’abord, le négociateur dépend d’une agence immobilière, d’un titulaire de carte professionnelle d’agent immobilier. L’article 9 du décret de la loi Hoguet prévoit :

« Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par un arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et du ministre de l’intérieur. »

Cette attestation est demandée à la préfecture conjointement par le titulaire de la carte professionnelle et le négociateur, et elle est visée par le préfet après vérification du casier judiciaire de l’intéressé.

Cette attestation est obligatoire avant toute activité de négociation. Contrairement à une croyance assez répandu, elle concerne les négociateurs salariés comme les non salariés.

Le négociateur immobilier peut être salarié « classique », s’il prospecte il peut être VRP exclusif, voire VRP multicarte s’il a au moins deux employeurs effectifs. Il peut être travailleur indépendant. Dans ce cas le statut d’agent commercial est rendu obligatoire par l’article 4 de la loi Hoguet :

« Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre 1er du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariés. »

La statut d’auto entrepreneur est compatible avec le statut d’agent commercial (mais non avec celui d’agent immobilier).

Depuis quelques année de nombreuses sociétés proposent le « partage salarial » pour les négociateurs. Cette solution semble illégale au vu des diverses réglementations régissant la profession.

Quelle est la fonction du négociateur sur le terrain ?

Il doit tout d’abord trouver des propriétaires désireux de vendre leur, immeuble ou fonds de commerce. Pour cela il peut prospecter, distribuer des tracts, faire jouer son relationnel, ou compter sur les contacts que lui procurera l’agence.

Une fois en présence d’un propriétaire, il doit se faire consentir un mandat de vente : Mandats de vente en immobilier

La mandat est obligatoire, préalable à toute démarche, et écrit. A noter que le mandat doit être délivré pas « l’une des parties », il peut donc également être délivré par un candidat acheteur, dans ce cas on parlera de mandat de recherche, d’achat de négociation…

Une fois en possession du mandat, le négociateur est habilité à s’occuper de la vente du bien, à « négocier et s’entremettre » selon les termes de la loi. Il inspectera le bien, rédigera une fiche descriptive détaillée, se mettra d’accord sur le prix avec le mandat, puis rédigera des annonces publicitaires, répondra au téléphone aux clients potentiels, leur fera visiter, vérifiera le financement …

Ayant obtenu l’accord des vendeurs et des acquéreurs, rendez-vous sera pris pour le compromis, à l’agence et chez le notaire, puis il assurera le suivi notamment en assistant l’acquéreur lors de sa demande de prêt.

S’il est salarié, il peut être payé au fixe, au fixe plus commission, ou seulement à la commission, avec un minimum garanti toutefois (sauf le cas particulier du VRP multicarte qui n’a pas de minimum garanti). S’il est agent commercial, auto entrepreneur ou non, il sera payé exclusivement à la commission.

La commission sera un pourcentage de celle reçue par l’agence : Droit d’honoraires, la commission agent immobilier.

Les pourcentage différent selon les agence et les moyens mis à disposition du négociateur par l’agence.